Yabancı olarak Meksika'da gayrimenkul: fideicomiso rehberi

Meksika’da sahil kasabasında ev almayı düşünen Türk vatandaşlarının ilk öğrenmesi gereken kural anayasal bir kısıttır ve emlakçı sunumlarında çoğu zaman geçiştirilir.

Kısıtlı bölge nedir?

Meksika Anayasası’nın 27. maddesinin I. fıkrası, yabancıların sınırlardan 100 kilometre ve sahillerden 50 kilometre genişliğindeki şeritte toprak ve su üzerinde doğrudan mülkiyet edinmesini yasaklar. Bu alan zona restringida olarak anılır.

Yasak mutlak değildir: bu bölgedeki taşınmazın kullanımı ve yararlanılması, bir fideicomiso kurulması yoluyla mümkündür.

Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Vallarta, Los Cabos ve Mazatlán gibi diasporanın ilgi gösterdiği yerlerin çoğu bu bölgenin içindedir. Buna karşılık Mexico City, Guadalajara, Querétaro, Puebla ve San Miguel de Allende gibi iç bölgelerde yabancı doğrudan mülk sahibi olabilir; orada fideicomiso gerekmez.

Fideicomiso nasıl çalışır?

Fideicomiso, bir Meksika bankasının mütevelli (fiduciario) sıfatıyla taşınmazın tapusunu tuttuğu, sizin ise lehtar (fideicomisario) olarak kullanım, kiralama, tadilat, devir ve miras bırakma haklarına sahip olduğunuz bir güven sözleşmesidir.

Bu bir kiralama değildir. Lehtar olarak taşınmaz üzerinde geniş tasarruf yetkiniz olur; satabilir, mirasçı belirleyebilirsiniz. Ancak tapu kaydı bankanın adına görünür ve bankaya yıllık bir ücret ödersiniz.

Yabancı Yatırım Kanunu’nun 11. maddesi, kredi kuruluşlarının kısıtlı bölgedeki taşınmazlar üzerinde mütevelli sıfatıyla hak edinmesi için Dışişleri Bakanlığı’ndan (SRE) izin alınmasını gerektirir. Bu izin, taşınmaz üzerinde ayni hak doğurmaksızın kullanım ve yararlanmaya imkân tanınması amacıyla ve lehtarın yabancı gerçek veya tüzel kişi olması hâlinde aranır.

İzin süreci ve başvuru koşulları SRE’nin kısıtlı bölgede fideicomiso izni sayfasında açıklanır.

Şirket üzerinden alım

Kısıtlı bölge dışındaki taşınmazlar için ve bazı ticari kullanımlar için Meksika’da kurulmuş bir şirket üzerinden alım da mümkündür. Bu yol vergi, muhasebe ve beyan yükümlülükleri getirir; konut amaçlı kullanımda genellikle fideicomiso daha uygundur. Karar vermeden önce vergi etkisini bir muhasebeciyle konuşun.

Alım sürecinde dikkat

Meksika’da taşınmaz devri notario público önünde yapılır ve notario, tapu araştırmasından vergilerin kesilmesine kadar merkezî bir rol üstlenir. Notario’yu satıcının değil, mümkünse kendi seçiminizle belirlemek lehinizedir.

Alım öncesi şunları isteyin: güncel tapu kaydı (certificado de libertad de gravamen), emlak vergisi (predial) borcu olmadığına dair belge, su ve elektrik borç durumu, ortak alan aidat durumu ve varsa yapı ruhsatları. Ön sözleşme imzalamadan ve kapora ödemeden önce bu belgeleri görün.

Fideicomiso kurulumu için banka ücreti, SRE izin harcı ve notario masrafları ayrı kalemlerdir; bütçenizi bunları ekleyerek kurun.

Belgeleriniz hazır mı?

Yurt dışından gelen belgelerin Meksika’da kullanılabilmesi için apostil ve çeviri gerekebilir. Süreç için gazetemizin federal belge apostil rehberine bakabilirsiniz.

Uygulama kontrol listesi

• Taşınmazın kısıtlı bölgede olup olmadığını kontrol ettim.
• Kısıtlı bölgedeyse fideicomiso gerektiğini biliyorum.
• Fideicomiso’nun kiralama değil, geniş tasarruf hakkı verdiğini anladım.
• Banka yıllık ücretini bütçeme ekledim.
• SRE izin sürecini ve harcını hesaba kattım.
• Notario’yu kendi tarafımdan seçmeye çalıştım.
• Tapu kaydı, predial ve borç durumu belgelerini istedim.
• Kapora ödemeden önce belgeleri gördüm.

Kaynaklar ve güncellik

Bu yazı Meksika Anayasası’nın 27. maddesine, Yabancı Yatırım Kanunu’nun 11. maddesine ve SRE’nin fideicomiso izni sayfasına dayanır. Harçlar, banka ücretleri ve başvuru usulü değişebilir. Alım kararı vermeden önce bağımsız bir avukat ve notario ile çalışın. Bu yazı hukuki veya yatırım tavsiyesi değildir.